Vapaa-ajattelijain liiton talous romahtaa (14.7.2025)

Vapaa-ajattelijain liitosta (perustettu 21.11.1937 Helsingissä) alkoi 1990-luvulla kehittyä järjestö, jolla oli jäsenyhdistysten jäseniltä kerättyjen ja liitolle tilitettyjen liittomaksujen sekä valtionavustusten (1976–) lisäksi myös huomattava määrä pääomatuloja. Ne olivat lähes kaikki vuokralle annetuista asunto-osakkeista kertyneitä vuokria. Aatteelliset, yleishyödylliset yhdistykset eivät maksa pääomatuloveroa, ja vuokraustoiminta oli kohtalaisen kannattavaa.

Vuokrasäännöstely puretaan

Aika oli otollinen. Vuokrasääntelyä alettiin purkaa. Vuonna 1995 vuokramarkkinat vapautuivat kokonaisuudessaan. Aiemmin valtioneuvosto oli määritellyt sekä vuokratason että vuokrankorotusten suuruuden. Jos asunto-oikeus totesi vuokran liian korkeaksi, vuokra voitiin määrätä palautettavaksi takautuvasti 2–3 vuoden ajalta. Vuokraustoiminta oli epävarmaa, se ei houkutellut sijoittajia. Asuntopula oli kova, ja vuokra-asuntojen saatavuus heikkoa. Piti olla suhteita, maksaa pimeästi tai tarjota seksiä saatavuuden kohentamiseksi.

Vuokrasääntelyn purkaminen oli poliitikoille vaikeaa.

Liitto hankkii sijoitusasuntoja

Ensimmäinen asunto-osake Helsingin Etelä-Haagasta saatiin liitolle testamentilla vuonna 1993. Siihen aikaan liiton toiminta herätti luottamusta, ja liitto sai useita testamentteja. Kun vuokraustoiminta sujui hyvin ja oli vähäriskistä, ryhdyttiin sijoittamaan asuntoihin. 1990-luvun alussa vallitsi Neuvostoliiton romahdettua vuosia paha lama. Asunto-osakkeiden hinnat olivat laskeneet paljon Helsingissäkin. Ensimmäisen asunnon jälkeen ostettiin vuonna 1996 kaksi asunto-osaketta, toinen Kallion ja toinen Hermannin kaupunginosasta.

Pian todettiin asuntojen hintojen alkavan kallistua. Poistuttiin Helsingistä Vantaalle, jossa hintataso oli paljon huokeampi. Seuraavat kaksi asuntoa ostettiin vuonna 1998 Vantaan Länsimäestä ja Havukoskesta. Varsinkin Havukoski oli edullinen alue, ei tosin Vantaan edullisin. Seuraavana vuonna (1999) ostettiin kaksi asuntoa lisää Havukoskesta ja vuonna 2000 vielä kaksi lisää. Viimeinen liitolle ostamani asunto hankittiin vuonna 2002 Länsimäestä, samasta yhtiöstä, josta oli ostettu asunto vuonna 1998. Näin asunto-osakkeita oli yhdeksässä vuodessa kertynyt kymmenen. Vuonna 1998 liiton puheenjohtaja Juha Kukkonen jo jarrutti tuntuvasti sijoitustoimia kaiken muun lisäksi.

Sain potkut liiton toimiston- ja taloudenhoitajan tehtävästä 23.11.2003, kun työsuhteeni laittomasti purettiin.

Viimeisestä asuntohankinnasta kului kymmenen vuotta ennen kuin omistuksissa tapahtui muutosta. Tällöin (2012) liitto peri testamentin nojalla asunnon Helsingin Ruskeasuolla. Syistä, joita en ymmärrä, liitto myi saman vuoden kesällä Hermannista 1996 liitolle ostamani asunnon. Se oli virhe. Näin asuntojen määrä säilyi samana (kymmenen) eikä sitä pystytty kasvattamaan ainakaan vuoden 2023 loppuun menessä.

Jo seuraajani Paula Vasama-Everest-Phillipsin, joka oli lisäksi toiminnanjohtaja, aikana (23.11.2003–12.5.2009) asuntojen vuokraustoiminnassa oli vaikeuksia. Tehtiin huonoja vuokralaisvalintoja ynnä muuta. Vuokrakertymä jäi heikoksi milloin minkin asunnon osalta. Kuitenkin vuokratuotot olivat liiton suurin tulonlähde. Ne kannattelivat aatteellista toimintaa, josta muutoin kertyi tuloja vähän.

1970-luvun talot peruskorjausiässä

Nyt 1970-luvulla valmistuneisiin taloihin tehdään linjasaneerauksia eli putkiremontteja, julkisivuremontteja ja hissiremontteja. Putkiremontti on kerrostalon kallein remontti. Nyt on otollinen aika teettää niitä. Kilpailutuksiin osallistuu paljon rakennusyrityksiä, ja kilpailu alentaa urakkahintoja. Kun taloyhtiö lähettää kymmenen tarjouspyyntöä, se voi saada yhdeksän tarjousta.

Silti putkiremontti maksaa noin 850–1.000 euroa per asuinneliömetri yksinkertaisissa 1970-luvun elementtitaloissa. Vaikka remonttilainat ovat usein 25 vuoden mittaisia, putkiremontti nostaa rahoitusvastiketta helposti 200 euroa/kk asunnon 30 m^²:ä kohti. Isommissa asunnoissa rahoitusvastikkeen nousu on suhteellisesti lievempi. Rahoitusvastiketta ei määrätä asuntojen pinta-alan perusteella vaan tavallisesti huoneistoa koskevan osakkeiden lukumäärän perusteella. Näin täsmälleen samankokoisissa asunnoissa rahoitusvastikkeen määrä voi vaihdella samassa taloyhtiössäkin. Yksinkertaisuuden vuoksi olen tässä muuntanut kirjoituksen neliömetriperusteiseksi.

Liiton omistamista asunnoista pienimmän koko on 28,0 m^² ja suurimman kaksion 47,5 m^². Isompia sijoitusasuntoja liitolla ei ole. Putkiremontteja tehdään useammilla menetelmillä. Tässä puhutaan perinteisestä putkiremontista. Tavallisesti siihen yhdistetään myös sähkö- ja tietoliikenteen remontointi talossa. Tämä nostaa hintaa, mutta remontti kannattaa silti sekä teknisesti että rahallisesti tehdä samanaikaisesti.

Liiton saamien vuokratuottojen romahdus on jo alkanut. Purkiremonttien takia vuokraukseen tulee kuukausia, joilta vuokraa ei saada lainkaan. Remontti voi myös johtaa vuokralaisen vaihtumiseen ja jaksoihin, jolloin vuokratuloa ei tästä syystä saada. Lisäksi on mahdollista, että samanaikaisesti syntyy vielä muitakin, pienempiä remonttitarpeita.

Remontin jälkeen pääomavastike nousee rajusti. Karkeasti arvioituna nousu on 200 euroa/kk 30 asuinneliömetriä kohti, isommissa kaksioissa (noin 60 m^²) noin 20 prosenttia vähemmän. Rahoitusvastikkeen nousu ei ole tavallisesti lineaarista. Se johtuu siitä, että ainakin kaksioissa ja kolmioissa on yleensä niissäkin vain yksi kylpyhuone, jonka remontointi aiheuttaa valtaosan huoneistokohtaisista kustannuksista.

Taloyhtiöt, joissa liitolla on vuokralle annettu asunto-osake tai useampia

Yhtiöt järjestettiin tässä rakennuksen tai rakennuksien valmistumisvuoden mukaan. Kolme ensimmäistä on Helsingissä, muut Vantaalla.

(1) Siltasaarenkatu 15 D 104 (1938), 30,0 m^², yksiö, Kallio. 1. putkiremontti valmistunut 1992. Kylpyhuoneiden ja talotekniikan peruskorjaus eli 2. putkiremontti 11/2025–31.12.2026.

Urakkoitsija LVI-Urakointi Paavola Oy. Kaasuliedet poistetaan. Osakasmuutokset D-portaan osalta 31.7.2025 mennessä. Aloituskatselmukset 7.–8.10.2025 D-portaassa, korjaustyöt 1.12.2025–27.3.2026.

(2) Koroistentie 9 B 31 (1955), 38,5 m^², kaksio, Ruskeasuo. Putkiremontti tehty 2012–2013.

(3) Angervotie 4 F 59 (1961), 39,5 m^², kaksio, Etelä-Haaga. Vesi-, viemäri- ja sähkösaneeraus tehty 2013–2014.

(4) Kuulakuja 3 D 79 ja E 90 (1972), molemmat asunnot 32,0 m^²:n yksiöitä, D-F-talo, Länsimäki.

Putkiremontti alkaa syyskuussa 2025, hissien uusiminen 2026.

Aikataulu: D 79 18.8.–10.10.2025, E 90 13.10.–5.12.2025.

Hinta-arvio, D 79 ja E 90 molemmat: 27.272,73 euroa, 852,27 euroa/m^², pääomavastike ensimmäisenä vuotena 170,45 euroa/kk (lyhennys+korko, 25 vuotta).

Urakoitsija Rakennus Oy Antti J. Ahola. Yhtiössä kustannus siis neliömetriä kohti sama yksiöissä, pienissä kaksioissa ja suurissa kaksioissa. Hankesuunnittelu alkoi 2023.

(5) Paimenenkatu 16 A 5 (1973), 47,5 m^², kaksio, Havukoski. Putkiremontti alkoi 1.6.2025. Urakoitsija Redan Oy. Kustannusarvio noin 41.700 euroa, 878 euroa/m^².

(6) Rautkalliontie 5 A 32 (1973), 35,5 m^², yksiö, Havukoski. Putkiremontin hankesuunnittelu 2025. Projektipäällikköä ja urakoitsijaa ei ole vielä valittu. Tähtäimessä on perinteinen putkiremontti, jonka toteutus on aikaisintaan vuosina 2026–2027.

(7) Rasinrinne 3–5 D 65 (1974), 47,0 m^², kaksio, Havukoski. Putkiremontin hankesuunnittelu 2025, myös sähkö- ja tietojärjestelmät uusitaan. Toteutus arviolta 2026. Urakoitsijaa ei vielä valittu. Kustannusarvio noin 48.000 euroa, 1.022 euroa/m^².

(8) Rasinrinne 7 A 15 (1975), 31,5 m^², yksiö, Havukoski. Tästä ei ole toistaiseksi lisätietoja.

(9) Karjopolku 9 A 29 (1977), 28,0 m^², yksiö, Havukoski. Putkiremontti todennäköisesti 2020-luvun lopussa. Hankesuunnittelukaan ei ole käynnissä vielä. Nuorempiakin taloja remontoidaan alueella jo. Hankesuunnittelua seuraa toteutussuunnitelma, jonka jälkeen remontti pian alkaa.

Talouden romahduksen suuruusluokka

Vuonna 2023 asuntosijoitusten bruttovuokratuotto oli 81.642,79 euroa ja nettovuokratuotto 7.029,42 euroa. Yhden asunnon remonttiin kului 36.552,35 euroa. Kulua ei rahastoitu.

Tehdään tässä kolme oletusta: (1) nettovuokratuottoja saadaan 7.029,42+36.552,35=43.581,77 euroa, eli remontteja ei tehdä; (2) vuokria korotetaan kymmenen prosenttia putkiremonttien jälkeen; (3) kohoavat rahoitusvastikkeet puolittavat vuokratuotot. Näin vuokratuotot romahtavat ensin 43.581,77–(43.581,77:2)=21.790,89 euroon, mutta korotus kohentaa tuotot 23.969,98 euroon. Tämä on 45 prosentin romahdus. On ihan mahdollista, että lopputulos on liitolle pahempikin.

Riskit liiton rahoitukselle

Vaara liiton koko rahoitukselle syntyy, kun useassa taloyhtiössä tehdään putkiremontti lyhyen ajan sisällä. Vaara on korostunut, koska vuokratuottojen osuus liiton rahoituksesta on kasvanut valtionavustusten lakattua. Vielä vuosina 2022–2023 valtion yleisavustukset olivat suurempi tulonlähde kuin nettovuokratuotot ja liiton suurin tulonlähde.

Vuokraukseen tulee yleensä 2–4 kuukauden tauko. Vuokratulot menetetään, mutta vastikkeet on maksettava tavallisesti vesivastiketta lukuun ottamatta. Kun remontin jälkeen vuokraa jouduttaneen korottamaan, vaikkei välttämättä rahoitusvastikkeen nousun verran, se voi vaikeuttaa vanhan vuokralaisen pitämistä tai uuden löytämistä. Vuokramarkkina on ollut 5–6 vuotta muutenkin heikko. Vuokrat ovat pysyneet jotakuinkin paikoillaan. Vantaalla käytettyjen asuntojen hinnat ovat laskeneet noin 20 prosenttia. Vuokrat pyrkivät seurailemaan asuntojen hintoja.

Putkiremontti maksaa noin 850–1.000 euroa/m^², usein enemmänkin. Liitolla ei ole muita likvidejä varoja maksaa pois syntyviä velkaosuuksia kuin OP:n rahastosijoitukset. Vuoden 2023 tilinpäätöksessä niitä oli yhteensä 60.000 euron arvosta. Ne myytäneen ensiksi, ellei niitä ole jo myyty. Pakkoa siihen ei liene, jos liitto pystyy supistamaan kulujaan tai hankkimaan muuta lisätuottoa. Osuuspankki jäädytti vuoden 2024 lopussa kahden rahaston (OP-Palvelukiinteistöt ja OP-Vuokratuotto) varat. Näiden osuus sijoituksista oli yhteensä 20.000 euroa, kaikista rahastosijoituksista 1/3. Heinäkuussa 2025 OP-ryhmä lopetti näiden rahastojen jäädytyksen. Rahasto-osuuksia voi vastaisuudessa taas lunastaa.

Asunto-osakkeiden myyminen ei kannata tässä markkinatilanteessa. Nimellishinnat eivät poikkea merkittävästi samojen asuntojen 20 vuoden takaisista hinnoista. Hinnat ovat alhaisia, eikä nopeaa käännettä nousuun ole odotettavissa.

Putkiremonttilainojen juoksuaika on tavanomaisesti 25 vuotta. Nettovuokratuottojen leikkaantuminen on pitkäaikaista. Lainan juoksuajan alussa vastikerasitus on suurin.

Valtionavustuksen saaminen ainakin vuosina 2026–2027 on epävarmaa. Liitto ei ole korjannut toimintatapojaan. Yleisen rahankeräysluvan saaminen liitolle helpottaisi rahoitusta. Tällainen lupa sallisi rahan keräyksen yleisöltä, siis ei vain liiton jäsenyhdistyksiltä tai näiden jäseniltä. Hakemus on ollut vireillä jo kauan. Liitto ei ole kertonut, saatiinko lupa vai ei.

Liiton tulisi ennakoida tulevat remonttikustannukset aikaisemmin ja kerätä niitä varten enemmän säästövaroja. Koska liitto on aatteellinen, yleishyödyllinen yhdistys, se ei maksa pääomatuloistaan pääomatuloveroa. Velkaosuuksien poismaksulla ei ole haitallisia verovaikutuksia liitolle. Poismaksu kohentaisi nopeasti nettovuokratuottoja.

Koska liiton maine on kärsinyt, lahjoitusten ja testamenttien saaminen on epätodennäköisempää.

Jos liittomaksuja korotettaisiin vaikka viidellä eurolla, se toisi kassaan lisää rahaa arviolta 6.500 euroa vuodessa. Se auttaisi, muttei ratkaisisi rahapulaa. Kymmenen euron korotus olisi parempi. Sitä suurempi korotus voisi aiheuttaa jäsenkatoa, koska samaan aikaan on leikattu jäsenetuja. Tällöin korotuksen rajahyöty jäisi negatiiviseksi. Liiton päättävät elimet eivät ole valmiita nostamaan liittomaksua merkittävästi. Ne ajavat yhteistuumin liittoa talousahdinkoon ja köyhtymään. Valopuolena on, ettei liitto ole velkaantunut.

Kimmo Sundström

Vapaa-ajattelijain liiton toimiston- ja taloudenhoitaja 1.1.1988–23.11.2003